用彩礼买房属于个人财产吗？
2024-09-03 10:39:53
文|谢印艳 北京市时代九和律师事务所
在“居者有其屋”的传统观念影响下，买房被视为年轻人成家立业的重要标志之一。而近些年房价的上涨也使房产成为家庭的主要财富，于是，房产权利（在离婚时）的归属便成为一个重要的问题。
在婚姻关系里，往往存在婚前买房、婚后买房、个人出资、父母出资、产权证在夫妻一方名下、夫妻双方名下等多种情况，导致离婚时的房产分割变得十分复杂。
本文着重厘清女方用彩礼买房的权利归属问题。
“彩礼”又称聘礼，是婚恋中男方基于缔结婚姻为目的依习俗给女方的金钱、物品，这是我国的传统婚姻风俗，法律并没有明确规定。
由于彩礼一般是婚前给付女方，所以通常被视为是女方个人财产。
那么用彩礼购买的房屋是否也属于女方个人财产呢？需要分不同情况来分析：
一.婚前用彩礼买房
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婚前全款买房
常见的情形是女方婚前用彩礼或者其他个人财产全款购买房屋，并登记在女方个人名下。由于彩礼是女方个人财产，购房行为仅是个人财产形式的转换，从流动资产（存款）转换成非流动资产（房产），所以该房屋是女方的个人财产，离婚时不予分割。
而如果婚前全款购买的房产登记在双方名下，一般会视为对配偶的赠与，该房产便属于夫妻共同财产。但离婚分割时，法官可能会考虑一方全额出资的情况，酌情分配。
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婚前贷款买房，婚后共同还贷
常见的情形是女方用彩礼支付全部或部分房屋首付款，婚后还贷（婚后还贷仅指婚后女方个人还贷和婚后夫妻双方还贷，此处不讨论双方父母参与还贷的情况），房屋登记在女方名下。
这种情况下，该房屋婚后共同还贷部分及对应的增值部分属于夫妻共同财产。在离婚分割时，一般法院会将房产判归支付了首付的女方所有，但需要补偿另一方婚后共同还贷部分及对应的增值部分。
而如果房屋登记在夫妻双方名下，婚后共同还贷。这种情况该房屋一般被认为属于夫妻共同共有。
二.婚后用彩礼买房
如前所述，由于彩礼是女方个人财产，购房行为仅是个人财产形式的转换，所以婚后用彩礼全款买房、登记在女方名下的，应属于女方个人财产，不因婚姻关系而转化为夫妻共同财产；登记在双方名下的，应属于夫妻共同财产。用彩礼付首付婚后共同还贷，房屋登记在女方名下的，共同还贷及其对应的增值部分属于夫妻共同财产；登记在双方名下的，整套房屋均属于夫妻共同财产。
需要特别注意的是，由于婚后夫妻双方财产混同（即俗话说的“你的就是我的”）的概率极高，对于购入时点在婚后的房产，即使登记在一方名下，原则上也推定是使用夫妻共同财产购买、由双方按1:1的比例共同共有，除非有一方有明确的证据证明是（全部或部分）使用婚前个人财产购房。而要证明婚后购房的资金使用的是个人财产（如彩礼），难度非常高。
一个成功的案例是：云南省高级人民法院（2017）云民再99号民事判决书中，夫妻中的一方提供了其在结婚前出售个人名下房产、将售房款存入名下账户，经过转存后，在婚后使用该款项购买住房的完整银行流水，以此证明了婚后购买的住房中，存在其婚前财产转化而来的部分（对应的房产份额及其增值部分应属其个人财产）。
因此，如果夫妻中的一方计划在婚后购房时使用彩礼等婚前个人财产，建议把这部分资金与其他夫妻共有的流动资产加以隔离（比如以单独的银行卡接收彩礼，保留以该款项进行转存、购买理财等金融活动直至支付购房款的完整路径），以便在分割房产时区分出应属个人的部分。
三.假如离婚，如何分割共同还贷部分及对应的增值部分？
假如女方使用彩礼支付了部分房款，产权登记在自己名下，剩余部分双方共同还贷。一旦离婚，双方通常会分割房产，由其中一方取得整个房屋的所有权，并就应归属于另一方的房产价值，以现金方式做出补偿。
假设离婚时由女方取得房屋产权，应支付男方补偿款=夫妻共同还贷部分×不动产升值率÷2。
举个简单例子：
假设女方婚前分期付款买了一套房子，房屋总价100万，用彩礼和个人财产出了首付30万，贷款70万（20年还清），每月还款4500元。结婚3年后离婚，共同还贷4500元*36个月=16.2万元。假设离婚时该房产市场价值250万，升值250%（升值率=250/100=250%），那么女方应补偿给男方的金额是16.2*250%/2=20.25万元。
如果由男方取得房屋产权，则应支付女方补偿款=250-20.25=229.75万元。
当然，以上仅是“算大数”的简单计算，实践中还要考虑利息、税费、婚前增值、婚后增值等因素，如大家确实需要计算房产价值分割的问题，还是建议咨询律师办理。
备注：1.文中“婚前”“婚后”指的是“领结婚证前”“领结婚证后”。
