观点 | 新型冠状病毒疫情对商业租赁合同的影响及建议
2020-02-27 11:26:12
随着新冠肺炎疫情的爆发,餐饮、旅游等多个行业停止营业。面对因疫情停止的行业，面临租金能否减免的问题。
文 | 张鹏，转自“ 房地产法律实务前瞻”公众号
2020年1月20日，国家卫健委发布一号公告，将新型冠状病毒感染的肺炎列入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的疾病预防措施。各地纷纷启动新型冠状病毒疫情一级响应，中央和地方政府采取了包括隔离、封城、交通管制、集中收治、延长春节假期、禁止提前复工等一系列措施，各地更是规定除特殊企业外的普通各类企业不早于2月9日24时复工，取消所有的演出，电影院、旅游文化设施停止开放。
政府部门的上述一些列举措，势必对各行各业的企业经营造成大大小小的不利影响。作为商业租赁的承租方，不能正常开业经营、面临租金支付压力、库存压力乃至一系列经营损失。
本文拟结合目前疫情下的商业实际现状，以及作为出租方和承租方如何妥善处理疫情影响下商业租赁合同关系，提出自己的看法及建议，以供参考。
一、新型冠状病毒疫情在商业租赁合同中能否认定为不可抗力事件
根据《合同法》第一百一十七条和《民法总则》第一百八十条的规定，“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。具体而言，不可抗力主要是指合同当事人在签订合同时无法预见，在合同履行过程中不能避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件，如地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争和合同条款中约定的其他情形。
就本次新冠肺炎疫情是否可归为不可抗力一事，在2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人臧铁伟已对“受疫情影响，合同义务不能正常履行”的问题进行解答：
“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。
根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”
截图来源：新浪微博@新华视点。
因此，此次疫情属于《合同法》领域的不可抗力
二、承租方能否以发生新型冠状病毒疫情为由解除商业租赁合同
因为此次疫情适用“不可抗力”条款，所以在商业租赁合同关系中，如承租方不能实现合同目的，根据《合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”，承租方可以在特定情形下行使法定解除权，解除双方签署的商业租赁合同。当然，承租方行使《合同法》规定的解除权，应同时满足以下实体及程序要求：
1. 因新型冠状病毒疫情导致签订合同时的合同目的不能实现
并非所有的商业租赁合同的承租方均可在新型冠状病毒事件中享有法定解除权，要结合合同履行地是否在疫区重灾区或相对严重区域、当地政府的行政命令对合同履行的影响大小、疫情持续时间的长短、商业租赁合同中债务人所属行业等综合因素综合判断是否构成承租方不能实现合同目的。因此，在商业租赁合同关系中，笔者认为，是否因新型冠状病毒事件导致不能实现合同目的，还应当结合具体行业，具体分析疫情给合同履行带来的实际影响。
一般而言，对于餐饮行业、零售行业（不含医药零售业）、咖啡馆、电影院以及一些联合办公机构等到店体验类的快时尚行业，属于公共场所，因新型冠状病毒事件影响及政府倡议管制等，影响相对大，在疫情影响时期，一般可以理解为承租方不能实现合同目的，而非正常情况下的商业风险，疫情期间的损失应依据公平原则各方分担；对于游戏、软件公司、教育行业、现代服务业等可以通过网络等渠道居家办公，影响较小的，一般不能构成《合同法》上的“不能实现合同目的”，亦不能支持承租方要求解除合同并分担损失的请求；对于从事生产型企业的厂房租赁关系，应结合是否为劳动密集型企业、是否有行政命令以及何种行政命令、实际损失多少做出综合判断；对于从事宾馆行业的房屋租赁协议，除宾馆大堂和餐饮企业外，宾馆房间并非为公共区域，且有的地方还有隔离需求、政府征用、旅客留滞等情形发生，影响相对较小，一般也不应认定为“不能实现合同目的”。
2. 承租方应履行通知义务，不扩大损失义务、提供证明义务
《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”
据此，承租方如拟行使法定解除权，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。承租方如迟延履行通知义务，并造成了损失的扩大，就扩大部分，应自行承担责任。
三、承租方能否因新型冠状病毒疫情要求减免租金
近日，全国数百家购物中心发布春节暂停营业或营业时间调整的公告，娱乐类、餐饮类等企业也相继发布春节假期全国门店暂停营业的休市通知，与此相对应的是卓越商业、东原商业、新城控股、万达商业在内的多家商业物业运营方宣布春节期间租金减免方案，有消息传言万达商业更是一次性为全国商户减免租金高达30亿元。
万达集团为商户减免租金和物业费超40亿元。截图来源：新浪微博@万达集团。
《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”
本文开头已论述，此次新型冠状肺炎疫情构成不可抗力，那么是否就意味着一定可以减免租金呢？考虑到此次疫情影响已经接近2003年的“非典”疫情，笔者检索到如下7个因“非典”原因造成租金损失支持减免租金的案例：
1. “非典”属非常时期，双方均遭受有经济损失，根据公平原则减半收取租金
裁判摘要：关于“非典”时期6个月的租金如何承担问题。2003年4-9月发生在全国各地的“非典”属非常时期，在此期间，二上诉人均遭受到了经济损失，原审按照公平原则，其损失由双方共同承担，符合法律规定。【案例案号：（2008）洛民终字第2021号】
2. “非典”期间是公共卫生突发事件时期，承租方的经营业绩受到一定影响，法院酌定减半收取租金
裁判摘要：非典期间是公共卫生突发事件时期，酒楼的经营业绩受到一定的影响，但并未导致全面停止对外营业，上诉人冯伟满在非典期间仍有承包经营金泮岛海鲜楼，且上诉人冯伟满并没有举证在非典期间的损失数额，上诉人金泮岛海鲜楼又未曾同意在非典期间减免上诉人冯伟满的承包费，故本院酌情减免上诉人冯伟满应交纳给金泮岛海鲜楼3个月承包费的50%，即减免承包费17499.99元（11666.66元×3个月×50%＝17499.99元）。上诉人金泮岛海鲜楼认为上诉人冯伟满非典期间无造成损失，无须减免其租金的抗辩有失情理，本院不予支持。【案例案号：（2006）佛中法民二终字第5号】
3.减免租金经过出租方的认可，出租方应依约履行
裁判摘要：2003年5月28日，厦门市政府关于野生动物救护有关问题形成会议纪要，对于受“非典”影响，海沧野生动物园旅游景点的门票收入急剧下降，旅游园区内饲养的野生动物因饥饿面临着生存危机引起厦门市政府的高度重视，会议要求海沧管委会免收厦门海沧野生动物园从2003年4月1日至9月30日半年的土地租金。海沧管委会也派人参加，因此，该会议形成的纪要，海沧管委会应自觉履行。【案例案号：（2014）厦民初字第275号】
4. “非典”属于不可抗力，依法应免除承租方的租金
裁判摘要：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”
本案承租方刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租方没有经营收入，依法应免除承租方10个月租金11÷12×10≈91667元。 【案例案号：（2018）晋04民终2272号】
5. “非典”疫情属于不可抗力，因此停止经营的应酌情减免租金
裁判摘要：遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，应免除翊宇公司的责任，同时对这一期间的租金及空调使用费，由于翊宇公司停止经营，应酌情减免。【案例案号：（2004）沪一中民二（民）终字第32号】
6. “非典”疫情众所周知，承租方响应政府要求停止营业，根据公平原则应减免租金
裁判摘要：基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。【案例案号：（2004）沪二中民二（民）终字第354号】
7. “非典”疫情造成的损失超过正常的市场风险范围，应适用情势变更原则适当减免部分租赁费
裁判摘要：“非典”疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。【案例案号：（2018）鲁06民终268号】
从上述部分法院的判决中可见，受疫情影响大部分法院还是支持减免租金，但在笔者的检索过程中，发现也有部分法院认为不应当支持承租方的减免请求，不支持减免租金的2个案例中，法院有如下理由：
1. “非典”不属于法律规定的不可抗力，经营者拒绝支付租金的抗辩理由不成立
裁判摘要：关于佰恒公司提出其拖欠租金系“非典”影响经营所致，应当免除或部分免除拖欠租金的违约责任的抗辩，鉴于“非典”不属法律所规定的不可抗力，佰恒公司上述拒绝支付租金的抗辩理由不能成立。【案例案号：（2004）沪一中民二（民）终字第1289号】
2.“非典”期间造成的停业损失不属于不可抗力，经营者仍需缴纳停业租金
裁判摘要：在2003年＂非典＂期间，未经景利莱公司同意，蔡多基停业二个月，因不属不可抗力免除交费客观因素，故蔡多基免交二个月＂非典＂期间场地使用费的抗辩理由不能成立。【案例案号：（2005）三亚民一再二字第7号】
从以上案例可以看出，绝大多数法院还是支持承租方减免租金的诉讼请求的，考虑到此次的新型冠状病毒疫情与“非典”疫情非常相似，而且时值春节期间，因暂停营业给很多餐饮商户、百货商户等造成了很多损失。而在这一特定事件下，商户要求免除或减免该期间的相应租金，应当属于不可抗力情形中的履行不能，商户应当及时以书面形式通知出租方，协商解决租金问题。
需要注意的是，如果承租方在疫情出现前就已经迟延支付租金，根据《合同法》117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，承租方迟延履行支付租金的义务，此种情形下承租方违约在先，新型肺炎疫情发生在后，其无权依据新型肺炎疫情构成不可抗力的原因要求免除相应期间支付租金的义务，相关案例如下：
1. 不可抗力情形发生前，承租人已存在迟延支付租金的违约行为，其违约行为与不可抗力的发生并不存在因果关系，不能因此免除被告的租金
裁判摘要：至于能否因不可抗力免除租金。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。适用该条款免除部分或者全部责任应当具备以下条件：第一、原因是不可抗力；第二、结果是一方当事人不能履行合同，即违约；第三、前两者之间存在因果关系；第四、免除的是违约方的责任；第五、违约方在不可抗力情形发生前不存在迟延履行行为；第六、法律未另有规定。本案中，在不可抗力情形发生前，被告已经存在迟延履行的违约行为，其违约行为与不可抗力的发生并不存在因果关系，故不能因此免除被告的租金。【案例案号：（2017）苏0481民初952号】
四、新型冠状病毒疫情期间对商业租赁合同双方当事人的建议
1. 对承租方
（1）积极关注疫情变化，主动与出租方协商租金的减免方案
承租方应首先查阅租赁合同，合同中是否有对特殊事件、特殊情况（例如征收拆迁、市政工程、自然灾害、疫情、全国性重大事件、非一方可控制且不可避免发生的）下的租金协商或减免的约定。如在租赁合同中有关于租金的上述约定，承租方可主动通过口头或书面方式向出租人提出减免的申请，或者提出缓交的申请，或者提出支付条件变更的意思表示，协商一致并签署补充协议。
（2）承租方及时向出租人报告疫情对经营的影响，例如客流、营业收入、经营支出、损失等，并保存相关证据
如经沟通出租人不同意减免租金的，承租方可结合自身情况，在递交与租赁合同履行情况、疫情影响情况有关的证据基础上，向裁决机构提出减免租金的诉讼请求，由司法机关根据具体情形裁判。故在此期间，承租方需要保留租赁合同无法履行或经营收到严重影响的具体证据，比如商场照片视频、店内监控、消费流水等，以便后期维权。
（3）疫情持续期间过长，租赁合同履行不能，承租方可以主张解除租赁合同
承租方可依据《租赁合同》的约定的具体情况及租赁物所在地疫情严重程度、疫情时间长短，判定是否构成合同不能履行，得以行使单方解除权，从而无责解除合同。笔者认为，对于餐饮行业、零售行业（不含医药零售业）、咖啡馆、电影院、联合办公等到店体验类的快时尚行业因疫情影响及政府倡议管制等，影响相对较大，在疫情影响时期，一般可以理解为因不可抗力，若疫情持续时间过长，承租方不能实现合同目的，承租方可主张解除合同。
（4）及时关注国家出台的相关政策或文件，以便针对疫情具体情况随时做出应变
2. 对出租方
（1）加强与承租方沟通，及时掌握出租物业的实际经营状况
为避免租赁法律纠纷的产生，作为出租方在面对疫情影响时，需要进一步加强与承租方的沟通，并通过多种灵活方式（微信、短信、录音、视频）掌握出租物业的实时经营情况，可以采取要求承租方定期甚至每天填写表格等形式来掌握租赁物业的实际经营，了解租赁物业是否实际存在停业、歇业或缩短营业时间情况，停业、歇业及缩短营业时间的期限，停业、歇业及缩短营业时间的物业范围、面积。并根据发生情况沟通、调整出租方需要为承租方提供的出租物业的配套服务，进而及时减少、控制损失的范围。同时，在沟通的过程中也固定了相关证据，为可能发生的纠纷未雨绸缪。
（2）及时关注相关行政部门发布的与疫情相关的行政规定和措施，与承租方互相监督共同遵守
在防止疫情期间，各相关行政部门密集发布各种规定和采取各种防控措施，如禁止一切与野生动物相关的交易、展演，加强活禽交易管理；对部分旅游活动暂停经营；特别是对部分文化娱乐场所、景区、饭店的经营进行了不同程度的管制。这些措施均可能对租赁物业的经营造成不同程度的影响。作为出租方应及时关注这些规定和管控措施，督促承租方全面遵守规定，避免因违反规定产生查封租赁物业等法律风险。
（3）根据疫情对出租物业经营情况造成的实际影响，及时签订书面补充租赁合同，稳定租赁关系，主动把握控制疫情造成的风险
疫情的发生和持续，对不同行业产生的影响根据实际情况不尽相同；从行业上看对从事餐饮、零售、旅店等行业的出租物业影响较大；从租赁合同的期限上看对短期租赁物业的影响较大；作为出租方应根据实际情况和影响，充分与承租方协商，在达成一致的情况下，及时签订书面补充合同。在签订补充合同时，出租方应注意对疫情影响下产生的不确定影响，在补充合同中进行固定，并明确双方的具体的意思表示。如双方确认疫情对租赁合同履行影响的具体期间；双方同意减免租金的金额或幅度或计算方法；发生新情况时双方确认和同意的应对方式方法；明确在疫情影响下单方解除合同或迟延交付租金的法律后果等。
总之，疫情期间，各业主与承租方之间还是要相互理解，以协商为主避免产生诉讼。当前形势严峻，业主与承租方更应该相互体谅，就减免租金问题达成共识，共克时艰，共渡难关。
