案例 | 最新：以疫情为不可抗力，能要求解除租赁合同吗？
2020-02-21 12:21:27
突如其来的新型冠状病毒肺炎不仅吞噬着人们的身心健康，也给市场经济秩序和人们原有的生活秩序带来了巨大冲击。疫情发生后，有关合同履行的问题引发了广泛关注和讨论。
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转自公众号“浙江天平”
受新型冠状病毒疫情影响，很多企业被迫停业，能够继续惨淡经营的，也是门可罗雀。
收入触底，支出不减，让众多企业感到难以熬过寒冬。而房屋和设备租赁显然是企业每月固定成本中重要的组成部分。
那么，能否以疫情是不可抗力为由，要求解除与出租人的租赁合同呢？
动了这个心思的人或许不是少数。
一、案例一
原告是一名网约车司机，被告是某车辆租赁公司，原、被告双方于2019年11月签订了《车辆租赁合同》，约定租赁期限为1年，租金为每月3000元。
原告于2020年2月15日诉至海曙法院，称因新冠肺炎疫情影响，宁波市政府采取小区封闭政策，该情形构成不可抗力，要求解除双方之间的租赁合同，并要求被告退还押金9400元。
被告原定于2月20日复工，希望与原告继续履行合同，表示若2月20日正常复工，愿意减免10日租金；若2月20日未如期复工，则愿意与原告再次协商租金减免事宜。
经法官调解，原告最终接受被告的方案，同意继续履行合同，并愿意与被告共同承担因疫情影响减少的租金损失，于当天下午3点申请撤回起诉。
二、案例二
原告孙某是宁波市海曙区某楼盘一间公寓的房主，被告王某是网约房经营者。2018年11月，孙某将房屋租赁给被告王某用作网约房。双方约定房屋租赁期间为5年，租金支付方式为押一付三，每月租金2750元。
2019年11月24日，被告按期支付了3个月的房租。随后受新冠肺炎疫情影响，被告称因出于社会责任，已经全部取消春节订单并全额退款，2020年1月底，其曾与原告协商租金减免事宜，原告未及时回复。2月2日，涉案房屋所在的楼房采取全封闭式管理，不允许外来人员进入。被告认为案涉房屋已无法正常使用，符合不可抗力情形，要求与原告解除合同。
原告于2020年2月5日联系被告，表示愿意减免半个月房租，后期租金减免情况视疫情发展再协商，但被告坚持解除合同。
原告于是在2月15日向海曙法院提交诉状，诉称原、被告双方之间的合同长达5年，此次新冠肺炎疫情影响不足以影响合同的继续履行，被告解除合同系违约行为，要求被告支付10000元违约金。
经过调解，当天下午5点，双方通过移动微法院达成了调解协议，解除合同，被告同意支付2750元违约金，且不要求原告退还尚未到期的租金，但因其人在外地，无法前往宁波腾退涉案房屋，希望原告给予其一定腾退时间。原告也答应等房屋封闭措施解除后再行腾退房屋。
三、法官说法
该两起案件均是承租人以新冠肺炎疫情防控措施系不可抗力为由要求解除合同引发的纠纷。所以，我们需要了解，新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力是否构成合同解除事由。
1. 什么是不可抗力？
《民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况” 。
2. 本次新冠肺炎疫情是否构成不可抗力？
当前我国发生了新冠肺炎疫情，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。
3. 新冠肺炎疫情构成不可抗力，是否必然导致合同解除？
不可抗力事由所引发的法律后果主要有两种：
（1）部分或全部免责
《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
（2）解除合同
《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。
由此可见，当前新冠肺炎疫情防控措施，虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，也并非必然导致合同免责解除。新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力，是否构成合同解除免责事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。
具体到上述两起案件，新冠肺炎疫情防控措施对该两起案件合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后上述两份租赁合同均可继续履行，合同目的可以实现，故承租人无权以不可抗力为由要求解除合同。
目前，新冠肺炎疫情对旅游、运输、娱乐等行业产生的影响正逐渐显现。可以预见，因此次新冠肺炎疫情防控措施引发的租赁合同纠纷也将会陆续进入司法程序。对此，法官建议当事双方在新冠肺炎疫情发生之后，根据新冠肺炎疫情防控措施对合同履行的影响，及时进行沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，尽量通过协商的方式，从源头上减少纠纷产生。
